Nos últimos anos, o imóvel comprado em leilão se popularizou e tem se tornado cada vez mais acessível ao consumidor. Tanto os leilões extrajudiciais (bem leiloado devido à inadimplência do mutuário) quanto os judiciais (bem leiloado para quitar dívidas dos atuais proprietários) têm tido um público cada vez maior.
Entretanto, para quem é novo no assunto, neste artigo reunimos algumas dúvidas que podem surgir ao longo do caminho: como funciona a compra de imóveis via leilão? Uma vez adquirido um imóvel, como o proprietário deve proceder para fazer a declaração do bem no Imposto de Renda?
Como comprar imóvel em leilão?
Comprar um imóvel em leilão pode ser uma ótima maneira de adquirir uma propriedade a um preço mais acessível, mas é importante estar preparado. Primeiramente, é fundamental pesquisar sobre os leilões de imóveis que estão acontecendo, seja online ou presencial, e entender as regras específicas de cada leilão.
Além disso, durante o processo, é recomendável visitar o bem antes do leilão quando disponível para esta finalidade, assim é possível realizar uma avaliação da propriedade e verificar se há pendências jurídicas ou financeiras, o que sempre é feita pelos leiloeiros e compartilhados publicamente.
Por fim, é essencial participar desse evento com atenção e, se vencer o lance, estar preparado para arcar com todas as responsabilidades legais e financeiras da compra.
Quais são as situações comuns envolvendo imóvel comprado em leilão?
Via de regra, o comprador deve ter em mente que, além do valor do lance, ele deverá arcar com o valor de comissão do leiloeiro, fixado em 5%. Também é preciso arcar com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia de estado para estado. O imposto de renda gira em torno de 15% sobre o ganho de capital obtido com o imóvel.
Na hora de fazer a declaração, o custo do imóvel, o ITBI e a comissão do leiloeiro integram o custo total, que será lançado detalhadamente na coluna de “Bens e Direitos” do Imposto de Renda.
Mas e em casos de investimento em imóveis de leilão para venda futura? Quando se fala em ganho de capital/lucro imobiliário, a tributação varia entre 15% e 22,5% sobre o valor do ganho. Confira:
- Para ganhos até R$5 milhões, o imposto é de 15%;
- Imóveis nos quais os ganhos ficam entre R$5 milhões e R$10 milhões, a taxa é de 17,5%;
- Ganhos entre R$10 milhões e R$30 milhões, a taxa é de 20%;
- Acima destes valores, o imposto será de 22,5%.
Uma dica para aqueles que investem em vários imóveis ao mesmo tempo é estudar a possibilidade de abertura de pessoa jurídica para compra, venda e administração de imóveis. Dessa forma, o investidor pode optar pela tributação por lucro presumido, taxada em 6,73% sobre a receita de venda.
Por que é importante declarar um imóvel de leilão no imposto de renda?
Declarar um imóvel adquirido em leilão no imposto de renda é importante por várias razões. Primeiramente, a omissão dessa informação pode levar a problemas com a Receita Federal, resultando em multas e até mesmo em processos legais.
Além disso, a declaração correta do imóvel permite que você comprove a origem dos seus bens e evite questionamentos futuros sobre a legalidade da sua posse. Outro aspecto relevante é que a declaração correta pode impactar positivamente em sua declaração de patrimônio, demonstrando um aumento patrimonial lícito ao longo do tempo.
Como declarar um imóvel de leilão no Imposto de Renda?
Declarar um imóvel adquirido em leilão no Imposto de Renda pode parecer complexo, mas seguindo alguns passos simples, é possível fazer a declaração corretamente. A seguir, apresentaremos um guia com as dicas necessárias para declarar adequadamente um bem de leilão.
Informe a aquisição
Na ficha “Bens e Direitos”, escolha o código correspondente ao tipo de imóvel adquirido. Utilize o código 11 e informe a descrição do imóvel, endereço, nome e CPF/CNPJ do vendedor (no caso, o leiloeiro), e o valor pago.
Inclua custos adicionais. No valor total do imóvel, é fundamental incluir os custos adicionais pagos no leilão, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e a comissão do leiloeiro, pois esses valores fazem parte do custo total da aquisição.
Regularize a situação
Se houve gastos com regularização do imóvel, como escrituração ou averbação, é importante incluir esses valores no custo total do imóvel adquirido em leilão. Essas despesas são parte integrante do processo de aquisição e devem ser consideradas na declaração do Imposto de Renda.
Atualize o valor
Se o imóvel foi adquirido em anos anteriores e sofreu valorização, é necessário atualizar o valor conforme tabela da Receita Federal. Essa atualização é importante para refletir o valor real do imóvel e evitar problemas com a Receita Federal.
Declare ganhos de capital
Se você vender o imóvel no futuro, declare o ganho de capital na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. O valor é a diferença entre o valor de venda e o valor declarado na compra, considerando os custos de aquisição e melhoria.
Informe o imposto pago
Se houver imposto de renda retido na fonte sobre o ganho de capital, é essencial informar na declaração para evitar a bitributação. Essa informação é crucial para garantir que você não pague mais impostos do que o necessário sobre o ganho obtido com a venda do imóvel adquirido em leilão.
Como declarar um imóvel de leilão anulado?
E como proceder nos casos de imóveis adquiridos via leilão judicial que foram posteriormente anulados? Como fazer, nesse caso, a declaração de Imposto de Renda?
Uma vez que o comprador já tenha recebido os valores investidos no imóvel pelo banco, o episódio é caracterizado como alienação, como se o banco tivesse comprado de volta.
E aí, como fazer? O valor recebido fica sujeito à apuração do ganho de capital, assim como nos casos citados anteriormente. Dessa forma, para declarar esse tipo de transação, basta utilizar o programa GCAP e importar as informações para o demonstrativo “Ganho de Capital”.
Agora que você aprendeu sobre como funciona a declaração de um imóvel adquirido em leilão no Imposto de Renda, compartilhe este artigo para ajudar outras pessoas que possam estar passando pelo mesmo processo. Fique por dentro também das nossas oportunidades em leilões imobiliários. Cadastre-se e receba as ofertas em primeira mão.